Corte Suprema de Justicia de la Nación (CS)
FECHA: 1976/09/23
Vieytes de Fernández, Juana, suc. c. Provincia de Buenos Aires.
Buenos Aires, setiembre 23 de 1976.
Considerando: 1° Que por tratarse de causa civil contra una provincia y ser la actora una sucesión que tramita ante los jueces de la Capital Federal el conocimiento del proceso deducido en el caso compete originariamente a esta Corte (arts. 100 y 101, Constitución Nacional).
2° Que en las actuaciones administrativas que se agregaron por cuerda, obran los reciboscheques librados por los alquileres que se reclaman, con constancia de su anulación y falta de pago. Por otra parte, a fs. 67 de aquéllas (foliatura en rojo, al pie) se dispuso el 30 de agosto de 1968, por el funcionario que se desempeñaba como Subdirector de Administración del Ministerio de Economía de la provincia demandada, intimar a la propietaria del inmueble a fin de que cobrara los alquileres normalmente, bajo apercibimiento de consignarlos, actuación que importa un reconocimiento inequívoco si se atiende a las constancias antes referidas, con el efecto interruptivo de la prescripción que prevé el art. 3989 del Cód. Civil. Ante ello y habida cuenta que desde la fecha expresada no transcurrió el término de la prescripción opuesta, hasta el momento de promoverse la demanda (8 de mayo de 1973), actuación ésta igualmente interruptiva al efecto (art. 3986, Cód. cit.), no cabe sino rechazar aquella defensa (ídem, art. 4027, inc. 2°).
3° Que la pretensión de reajuste de los alquileres a partir del año 1966 no aparece declinada en momento, alguno por parte de la actora, de lo que es muestra el reclamo que presentó el 7 de octubre de 1968, donde reiteraba una notificación telegráfica del 8 de febrero de 1966, sobre la base de lo previsto por la ley 16.739. Siendo así y dada también la negativa de la actora a percibir los alquileres no reajustados (considerando anterior), no cabe tener por formulada la renuncía que se arguyó en cuanto al derecho que emana de la ley citada.
4° Que el art. 3°, inc. m) de la ley 16.739 dispone que, cuando el Estado nacional o provincial, municipios y entes autárquicos sean inquilinos, ellos podrán continuar en la locación del inmueble por el término que aquella prevé (con vencimiento el 31 de diciembre de 1970), pese a que en principio están excluidos de su régimen, siempre que abonen los alquileres que convengan con el locador o que en su defecto se determinen judicialmente, norma que permitió a la provincia demandada continuar en el uso y goce del inmueble de que se trata hasta el 31 de diciembre de 1970 con el reajuste referido y que no resulta obstáculo para la renovación de este último cada dos años, término aplicable en función del art. 1507 del Cód. Civil (Fallos, t. 278, p. 188 Rev. La Ley, t. 138, p. 280).
5° Que el mismo art. 3°, inciso m) de la ley 16.739 proporciona las pautas para aquel reajuste, el disponer que se tomará "...como base para ello el valor real y actual del inmueble, conforme con el destino posible del mismo, atentas las características de su construcción y a la renta que presumiblemente se obtendría en el caso de concluir la locación. El alquiler que se fije, convencional o judicialmente, nunca podrá exceder del 30 % anual de la tasación vigente al momento del reajuste para el pago de la contribución directa, impuesto inmobiliario o su equivalente". Toda vez que la actora no acompañó los elementos necesarios para fijar el porcentaje límite que menciona la norma pretranscripta, y ante la coincidencia entre los valores determinados por ambas partes para el año 1971 (aunque con respecto a las disposiciones de la ley 18.880: $780), cabe tomar esos guarismos como referencia para el lapso regido por la ley 16.739, con lo cual aparece como razonablemente adecuado el cálculo de la actora. Tanto más cuanto que la accionada en ningún momento alegó que el alquiler estimado por la accionante pudiera superar el 30 % de la valuación fiscal del inmueble motivo de la causa. Procede así aceptarlo y de acuerdo con lo que se señaló en el considerando que antecede en la siguiente forma: período 1965/57: $75; ídem 1968/9: 350; ídem 1970: $ 700.
6° Que la ya mentada coincidencia entre ambas partes, extendida asimismo a las sumas que se adeudan por alquileres de los años 1972 y 1973, impone adoptar como decisorias las cifras a que aquéllas arriban, con lo cual la actora adeuda por esos años las cantidades mensuales de $780, $ 1.053 y $ 1.687, 14, respectivamente, en los términos de los arts. 4° y 6°, incs. a), b) y c) de la ley 18.880.
7° Que a falta de prueba sobre las variaciones del índice de los salarios del peón industrial de la Capital Federal, cuya consideración procede a partir de la vigencia de la ley 20.625, corresponderá que en la etapa de cumplimiento de este fallo se liquiden los alquileres demandados correspondientes a 1974 y 1975 de acuerdo con las previsiones del art. 7° de aquélla, teniendo como base la suma mensual de $ 1.687,14 (consid. 6°).
8° Que la falta de pago de los alquileres por la demandada a partir de enero de 1966 hace que corresponda se abonen intereses desde que se devengaron con la sola exclusión de dicho mes y de los ocho primeros días del mes de febrero siguiente ya que la notificación del 8 de este mes constituyó en mora a la demandada (consid. 3°), intereses que se liquidarán hasta el momento del efectivo pago de las sumas debidas, para lo cual deberá tenerse en cuenta el que se realizó a fs. 78.
9° Que a la conclusión que aquí se alcanza no obsta lo previsto por el art. 13, párr. 2° "in fine" de la ley 16.739, que se refiere al régimen de precios para las locaciones sujetas a la prórroga las contratadas por el Estado como locatario estaban excluidas, según ya se puntualizó por lo cual nada se opone a que los alquileres reajustados se deban a partir de la constitución en mora de la demandada, es decir, desde el 8 de febrero de 1966 y con sus intereses sobre el total, teniendo en cuenta que la demandada no pagó en su oportunidad en medida alguna. Debe también señalarse que no es en el "sub lite" aplicable el art. 13 de la ley 18.880 que rige un supuesto distinto (reajuste de alquiler en proporción a los ingresos) del que se debatió en autos.
10. Que en su alegato, la actora solicita que las sumas de alquileres adeudadas por la demandada se reajustan por la depreciación monetaria hasta el momento del efectivo pago. La accionada se opone considerando que el pedido es extemporáneo por haber sido introducido en oportunidad de alegar no integrando, en consecuencia, la relación procesal y por tratarse de una deuda de dinero.
11. Que esta Corte comparte la doctrina del tribunal, en su anterior composición, en el sentido de que el rubro mencionado puede solicitarse aun en el alegato, siempre que se dé oportunidad a la otra parte de hacer valer las defensas que estime corresponderle (Fallos, t. 287, p. 205 Rev. La Ley, t. 152, p. 421; ref. Fallos, t. 283, p. 213, disidencias de los doctores Risolía y Argúas Rev. La Ley, t. 148, p. 410), requisito este último que se ha cumplido en autos con el traslado conferido a fs. 230 y su contestación de fs. 236/238.
12. Que entrando a considerar la sustancia de la solicitud en cuestión, cabe señalar que en situaciones regidas por los principios de la justicia conmutativa, como la de autos, ha de estarse a la igualdad estricta de las prestaciones recíprocas conforme a las circunstancias del caso, y no siendo el dinero un fin ni un valor en sí mismo sino un medio que, como denominador común, permite conmensurar cosas y acciones muy dispares en el intercambio, aquella igualdad exige que la equivalencia de las prestaciones recíprocas responda a la realidad de sus valores y al fin de cada una de ellas; situación equitativa que resulta alterada cuando, como en el caso, por culpa del deudor moroso la prestación nominal a su cargo a disminuido notablemente su valor real, su poder adquisitivo, por influencia de factores que no dependen del acreedor.
El principio de la reparación justa e integral, admitido pacíficamente por la jurisprudencia, ha de entenderse en un sentido amplio de compensación justa e integral de manera que permita mantener la igualdad de las prestaciones conforme al verdadero valor que en su momento las partes convinieron y no una numérica equivalencia teórica que ha perdido su originaria medida representativa; aquel denominador común, a que se hizo referencia "supra", afectado por progresiva depreciación, ya no resulta apto en su signo nominal para conmensurar con adecuada equidad prestaciones cuyo cumplimiento se ha distanciado en el tiempo por la mora culpable o la conducta ilegítima de quien ha permanecido deudor. En tal situación, de no actualizarse los créditos conforme a pautas que equilibren los valores tenidos en cuenta en el origen de la obligación, no se daría el necesario ajuste que exige la justicia, pues mientras el derecho del ahora deudor fue plenamente satisfecho, el del que permaneció acreedor por culpa de aquél se vería correspondido sólo en infima parte.
Si la demandada hubiera cumplido sus obligaciones al tiempo en que debió hacerlo, no se habría visto compelida al pago de la deuda actualizada, por lo cual, dependiendo el reajuste de la propia conducta del deudor, resulta inaceptable cualquier planteo constitucional (Fallos, t. 275, p. 218; t. 276, p. 40; t. 277, p. 251; t. 280, p. 395).
Por estas consideraciones y las análogas vertidas por esta Corte en las causas "Camusso Vda. de Marino, Amalia c. Perkins S. A. s/demanda", de fecha 21 de mayo de 1976 (Rev. La Ley, t. 1976C, p. 72) y "Valdez. José R. c. Gobierno nacional s/reincorporación", resuelto en la fecha, corresponde hacer lugar al reajuste del crédito de la actora por depreciación monetaria.
Teniendo en cuenta la forma en que se condena en la presente sentencia, cuyo monto surgirá de la pertinente liquidación, el ajuste del crédito que de ella resulte deberá ser establecido luego de aprobada la misma.
Por todo lo expuesto, habiendo dictaminado el procurador general, se falla la presente causa rechazando la defensa de prescripción y haciendo lugar a la demanda con el alcance que resulta de los consids. 5°), 6°), 7°), 8°) y 12).
En consecuencia, se condena a la provincia de Buenos Aires a que en el plazo de treinta días contados desde que se apruebe la liquidación definitiva actualizada previa liquidación conforme a las cifras que surgen de la presente, abone a la actora el monto resultante, con deducción de lo pagado, más intereses al 6 % anual desde que cada obligación fue debida hasta el vencimiento del plazo de treinta días señalado, y los que se devenguen con posterioridad hasta que se haga efectivo el pago han de liquidarse conforme a las tasas oficiales vigentes. Con costas (art. 68, Cód. Procesal). Horacio H. Heredia. Adolfo R. Gabrielli. Alejandre R. Caride. Federico Videla Escalada. Abelardo F. Rossi.
